Megosztható járulékos költségek: áttekintés a tulajdonosok és bérlők számára

A szolgáltatási díj számlák gyakran adnak okot kérdésekre és bizonytalanságra a bérlők körében. Melyek azok a költségek, amelyek ténylegesen megoszthatók? És hogyan tudja a bérbeadó biztosítani, hogy a számlázás a jogszabályoknak megfeleljen? A tulajdonosok számára is fontos, hogy tudják, hogyan kell ezeket a költségeket jogilag helyesen kezelni, és melyek azok a tételek, amelyek az ingatlanfinanszírozás során adózási szempontból relevánsak. Ebben a cikkben alapos áttekintést nyújtunk a szolgáltatási díjak legfontosabb típusairól, a szerződéses alapelvekről és a kimutatás ellenőrzésére vonatkozó gyakorlati tippekről.

Felosztható szolgáltatási díjtípusok: Milyen szolgáltatási díjakat háríthatnak át a bérbeadók a bérlőkre?

A szolgáltatási díjak átterhelési kötelezettségét alapvetően az üzemeltetési költségekről szóló rendelet (BetrKV) 2. szakasza szabályozza. Ez különböző költségtípusokat határoz meg, amelyeket a bérbeadók a bérleti szerződésben - amennyiben erről szerződésben megállapodtak - átháríthatnak a bérlőikre.

A legfontosabb átvihető szolgáltatási díjak áttekintése

• Ingatlanadó: A bérleti szerződésben foglalt megfelelő rendelkezéssel áthárítható.
  
  
• Vízellátás: Fogyasztási költségek, alapdíjak és a vízellátó rendszer karbantartási költségei.
  
  
• Szennyvízelvezetési költségek: A szennyvízelvezetés és a csatornahasználat díjai.
  
  
• Fűtési költségek: Tüzelőanyag-fogyasztás, a fűtési rendszer üzemeltetési és karbantartási költségei, 2024 októberétől a hőszivattyúk villamosenergia-költségei is.
  
  
• Melegvíz-ellátás: A központi rendszerek üzemeltetési költségei és karbantartási költségei.
  
  
• Liftek üzemeltetése: villamosenergia- és karbantartási költségek, beleértve a földszinti lakók költségeit is.
• Utcai takarítás és hulladékszállítás: A szemétgyűjtés és a téli karbantartás díjai.
• Épülettakarítás: A lépcsőházak és a közösségi területek takarítása, ha kiszervezik.
• Kertkarbantartás: a zöldterületek és játszóterek karbantartása.
• Világítás: a közösségi területek villamosenergia-költségei.
• Kéményseprő: Akéményseprési és ellenőrzési munkák költségei, ha nem szerepelnek a fűtési költségekben.
• Biztosítás: Lakóépület- és felelősségbiztosítás.
• Házmester költségei: A házmesterek fizetése (a javítási költségek nem oszthatók meg).

Nem fedezhető járulékos költségek

Ezzel szemben bizonyos költségek nem oszthatók meg, és a tulajdonosnak kell viselnie, többek között a következőket

• javítási költségek (pl. világítási rendszerek)
• új berendezések, például szemetesek beszerzése
• adminisztratív költségek vagy jogvédelmi biztosítás

Fontos: A bérleti szerződésben kifejezetten meg kell állapodni a felosztható járulékos költségekről. Egyértelmű szerződéses alap nélkül az arányosítás általában nem megengedett.

Szerződéses védelem: Hogyan szabályozzák a bérleti szerződésben az oszthatóságot?

A bérleti szerződés pontos megfogalmazása kulcsfontosságú ahhoz, hogy a bérbeadók helyesen oszthassák meg az üzemeltetési költségeket a bérlők között. Íme néhány bevált gyakorlat:

• Hivatkozás az üzemeltetési költségekről szóló rendeletre (BetrKV): Az olyan általános hivatkozás, mint például "A bérlő a BetrKV 2. §-a szerint viseli az üzemeltetési költségeket" elegendőnek tekinthető, és mind a 17 típusú járulékos költségre kiterjed.
• A költségek bontása: Különösen a bruttó hideg bérleti díjak esetében a szolgáltatási díj tételeket egyértelműen el kell különíteni, hogy a későbbi felosztás lehetővé váljon.
• A reális előlegek meghatározása: A túl alacsonyan meghatározott előleg további kifizetésekhez és konfliktusokhoz vezethet.

Ha segítségre van szüksége a bérleti szerződések elkészítéséhez vagy felülvizsgálatához, javasoljuk, hogy kérjen szakmai tanácsot jogi szakértőktől, mivel mi nem nyújtunk jogi tanácsadást.

Adózási szempontok: Milyen járulékos költségek vonhatók le ingatlanfinanszírozás esetén?

A járulékos költségek adóügyi kezelése nagyban függ attól, hogy az ingatlan saját tulajdonú vagy bérbe adott.

Bérelt ingatlanok esetében

• A hitelek kamatköltségei: Teljes mértékben levonható jövedelemmel kapcsolatos költségként, ha a kölcsönt a bérelt ingatlan megvásárlására vagy felújítására fordítják.
• Vásárlás járulékos költségei: Az ingatlanátruházási adó, a közjegyzői és földhivatali költségek, valamint az ingatlanügynöki jutalék az ingatlan értékcsökkenési ideje alatt arányosan levonható.
• Karbantartási költségek: A javítások és kisebb felújítások közvetlenül levonhatók jövedelemmel kapcsolatos költségként, feltéve, hogy három éven belül nem haladják meg a beszerzési költségek 15%-át.
• Üzemeltetési költségelszámolás: Az épületbiztosítás vagy például a kert karbantartásának költségei csökkentik az adóköteles bérleti jövedelmet.

Saját tulajdonú ingatlanok esetében

• A szolgáltatási díjak általában nem vonhatók le az adóból. Kivételt képeznek az energetikai felújítások, illetve a második lakáshoz kapcsolódó munkával kapcsolatos költségek.
• Személyre szabott pénzügyi tanácsadásért a [von Poll Finance] (https://home.von-poll.com/de-de/baufinanzierung) illetékes tanácsadóit ajánljuk.

A járulékos költségek regionális különbségei Németországban

A mellékköltségek régiónként jelentősen eltérnek - ezt a szempontot a bérbeadóknak figyelembe kell venniük a bérleti díj megszervezésekor:

• Észak-Rajna-Vesztfáliában a mellékköltségek átlagosan magasabbak, míg például Bonn vagy Essen országos összehasonlításban viszonylag magas költségeket mutat.
• Bajorországban alacsonyabbak a szolgáltatási díjak, például olyan városokban, mint Regensburg vagy Rosenheim.
• Ez főként a szennyvíz, a szemétszállítás és az önkormányzati járulékos költségek eltérő díjainak köszönhető.

A Német Bérlők Szövetségének aktuális Betriebskostenspiegel 2023 című kiadványa a mellékköltségek emelkedő tendenciáját mutatja - országosan az átlag jelenleg 2,51 euró körül van négyzetméterenként és havonta. Különösen a fűtési költségek emelkedtek jelentősen az elmúlt években.

A közüzemi számlák ellenőrzése: tippek bérlőknek

A bérlők gondosan ellenőrizhetik a mellékköltség-nyilatkozatot, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy csak az engedélyezett költségeket számolják fel:

Hivatalos ellenőrzés:

• Időben (12 hónapon belül) készült-e a kimutatás?
• Teljes-e az időszak, a felosztási kulcs és a költségek bontása?

Anyagi ellenőrzés:

• Minden költség felosztható-e (lásd a működési költségekről szóló rendeletet)?
• Megfelelnek-e a kulcsok a szerződéses megállapodásnak (szabványos lakótér, adott esetben a vízhez tartozó személyek száma)?
• Betekintési jog: A bérlők jogosultak a bizonylatokba betekinteni a felszólítástól számított 30 napon belül.

Ha kétségek vagy kétértelműségek merülnek fel, érdemes szakemberrel ellenőriztetni a nyilatkozatot. Itt is felhívjuk a figyelmet arra, hogy nem nyújtunk jogi tanácsadást, és javasoljuk, hogy kétség esetén forduljon szakjogászhoz vagy bérlői szövetséghez.

A hibás szolgáltatási díjkimutatásokkal kapcsolatos kockázatok

Ha a szolgáltatási díjkimutatásokat nem megfelelően készítik el, az alábbi következményekkel járhat:

• Pótlékokhoz való jogosultság elvesztése: A 12 hónapos határidő betartása és formai hibák elkövetése esetén a követelések törlésre kerülhetnek.
• A bérbeadó joga a helyesbítésre: A helyesbítés a felfedezéstől számított 30 napon belül történhet.
• Bérlő kifogásolási joga: A határidőn belül írásban, a hibák megjelölésével lehetséges.
• Fenntartással történő fizetés: Vitatott összegek esetén megakadályozza a bérleti díjhátralékot.
• Szándékosan hibás számlázás esetén kártérítés követelhető.